Värdera sommarstuga på Västkusten

Vi får dagligen frågor om fastighetsmarknaden och dess prisnivåer i Norra Bohuslän. Är det inte lite väl dyrt och väldigt mycket till salu, hur kan ett hus annonseras för 11 miljoner och sedan säljas för 5,5 miljoner, hur kan mäklare värdera så olika och varför värderas mitt hus lägre än vad grannen fick för sitt för tre år sedan?

”Hemnetsjukan” är numera så utbredd i Sverige att Hemnet själva driver med fenomenet i sin reklamfilm ”Jag kan sluta när jag vill”.
Personer som inte ens letar efter en ny bostad, kan ändå tillbringa timmar på Hemnet, där de tittar på bilder och kollar priser. Man ska komma ihåg att när det inte råder en marknad med stadigt ökande priser utgör husannonserna en önskelista.

Vill man veta mer om en genomförd fastighetsförsäljning och vad köpeskillingen till slut blev måste man följa lagfartsregistreringen och det kan man göra bland annat i lokala dagstidningarna eller på www.booli.se/slutpriser där de flesta försäljningar visas. Var uppmärksam på ifall det verkligen är en lagfart, eller bara ett slutbud som kan förhandlas vidare mellan köpare och säljare till exempel efter en besiktning.
Står det ingen köpeskilling alls kan det bero på att fastigheten är överlåten genom ett arv eller en gåva.
Det som inte visas i lagfarten är vad som följde med fastigheten – är priset ovanligt högt så kan det till exempel vara en brygga och/eller en sjöbod.
Var också observant på *taxeringskoden – på kusten kan man inte förutsätta att 220 verkligen är en villa och 221 verkligen ett fritidshus.
Den ena fastigheten kan ha havsutsikt, grannfastigheten ingen alls. En fastighet kan ligga i ett skredriskområde under utredning, en annan i ett blåshål utan kvällssol. Kvadratmeterpriserna kan man glömma helt, spannet löper nämligen från 8.000 – 240.000 kr/m².

”Hur gör ni en värdering?”
Boken som visas på bilden ingår i kurslitteraturen i högskolekursen ”Fastighetsvärdering”.
Boken är på 375 sidor. Kan den sammanfattas på några minuter? Nej, självklart inte. Det är ingen exakt vetenskap, det finns mängder av parametrar att ta hänsyn till och det är kunskap som fastighetsmäklaren skall behärska och använda sig av.

Den lokala marknaden kan avvika från regionala och nationella trender, bara för att bostadsrätter stiger i pris i Göteborg innebär det inte att samma sak händer med fritidshus i Bohuslän, och vice versa.
Av den anledningen bör man som säljare av en fastighet alltid begära att mäklaren skall verifiera och motivera sin värdering, annars är det lätt hänt att man förleds av en hög värdering som ger orealistiska förväntningar, eller i värsta fall gör fastigheten onödigt svårsåld. En fastighetsannons som är för högt prissatt kan riskera att avskräcka eventuella köpare. Å andra sidan – en försiktig värdering, som inte får vara ett lockpris, kan leda till stort intresse och en budgivning som till sist kan ge högre köpeskilling än förväntat.

Ibland kan man behöva värdera fastigheten utan att ha för avsikt att sälja den. Det kan till exempel handla om arvsskifte eller omläggning av lån. Det är viktigt att du meddelar mäklaren om vilken sorts värdering du behöver och syftet med värderingen. Är det fråga om ett arvsskifte är det ofta lämpligt att anlita en auktoriserad värderingsman för att värdera sommarstuga på Västkusten.

En värdering som bara anger ett marknadsvärde utan större utredning och dokumentation kostar ingenting. Behöver du ett mer omfattande underlag – be om en offert.

* Från och med 2015 kommer småhus för permanentboende och fritidsboende båda att ha typkod 220 (småhusenhet, bebyggd). Obebyggd tomtmark kommer att få typkod 210 (småhusenhet, tomtmark) oavsett om den ska bebyggas med permanent- eller fritidshus.)

 

”Därför bör man begära att mäklaren skall verifiera och motivera sin värdering”