Bra för konsumenter att veta omförmedlingsuppdrag

Ibland behöver man inte uppfinna hjulet själv. Jag skriver för det mesta egna artiklar i vår tidning, men det här hade jag inte kunnat skriva bättre själv. Myndigheten som har tillsynsansvaret för oss fastighetsmäklare har en utmärkt text på sin hemsida – som för övrigt innehåller mycket mer bra information för dig som konsument – om det du bör veta om mäklarens uppdrag.

Vad betyder förmedling?

Förmedling innebär att fastighetsmäklaren får i uppdrag att finna och sammanföra parter som vill sälja eller köpa respektive hyra ut eller hyra ett objekt. Om uppdraget enbart gäller att skriva ett kontrakt så är det inte en förmedling.

Vad innebär mäklarens allmänna omsorgsplikt?

Fastighetsmäklare har en övergripande skyldighet att utföra sina uppdrag omsorgsfullt och att alltid följa god fastighetsmäklarsed. Det innebär framför allt att mäklaren ska vara en opartisk mellanman och ta till vara både säljarens och köparens intressen. Samtidigt ska mäklaren särskilt ta hänsyn till uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Det är vanligtvis säljaren som anlitar en mäklare för ett förmedlingsuppdrag och som därmed blir uppdragsgivare. Men köparen kan också anlita en mäklare. Kravet på att följa god fastighetsmäklarsed och vara opartisk gäller för alla mäklare, oavsett vem som är uppdragsgivare.

Mäklaren får därför normalt inte vara ombud för säljaren eller köparen. Men i samband med tillträdet kan en mäklare till exempel kvittera köpeskillingen under förutsättning att det inte finns några frågor kvar för parterna att ta ställning till.

Vad händer när mäklaren har åtagit sig uppdraget?

När du och fastighetsmäklaren är överens om förmedlingsuppdraget ska mäklaren upprätta ett skriftligt uppdragsavtal. Avtalet ska beskriva de viktigaste förutsättningarna för uppdraget, till exempel vem som är ansvarig mäklare, vilket objekt som ska förmedlas samt villkoren för mäklarens provision och annan ersättning. Det är viktigt att du läser igenom uppdragsavtalet innan både mäklaren och du skriver under avtalet. Mäklaren och uppdragsgivaren ska få var sitt exemplar, som du bör spara.

Vad innebär skriftlighetskravet?

Skriftlighetskravet innebär att mäklaren inte får hänvisa till en muntlig överenskommelse som ställer högre krav på dig än vad som står i avtalet eller framgår av fastighetsmäklarlagen. Du får däremot hänvisa till muntliga avtal som är mer fördelaktiga för dig. Men det kan vara svårt att bevisa muntliga erbjudanden och löften.

Vad menas med mäklarens ensamrätt?

Mäklarens ensamrätt innebär att mäklaren normalt har rätt till provision om objektet säljs under den tid som ensamrätten varar. Detta gäller även om mäklaren inte på något sätt har medverkat till försäljningen. Det betyder att en uppdragsgivare som säljer objektet själv eller genom någon annan mäklare riskerar att få betala provision även till den mäklare som har ensamrätt.

Tiden för ensamrätten får högst vara tre månader åt gången. Men du som uppdragsgivare och mäklaren kan komma överens om att förlänga ensamrättstiden. Ni kan tidigast förlänga ensamrättstiden en månad innan ensamrätten ska upphöra att gälla. En överenskommelse om ensamrätt måste vara skriftlig.

Vad ingår i mäklarens förmedlingsuppdrag?

I mäklarens förmedlingsuppdrag ingår normalt

  • att föra anteckningar över förmedlingsuppdraget i en journal
  • att kontrollera vem som äger förmedlingsobjektet och vilka rättigheter som belastar det, exempelvis inteckningar och servitut
  • att kontrollera om en fastighet har del i en eller flera gemensamhetsanläggningar
  • att kontrollera om en bostadsrätt är pantsatt
  • att besöka objektet och bedöma marknadsvärdet – det kallas för att göra ett intag
  • att marknadsföra objektet
  • att göra en objektsbeskrivning för spekulanter, det vill säga tilltänkta köpare
  • att skriftligt informera om köparens undersökningsplikt
  • att genomföra visningar
  • att i förväg upplysa spekulanterna om hur säljaren avser att genomföra försäljningen
  • att ta emot bud och dokumentera budgivningen i en anbudsförteckning
  • att erbjuda en boendekostnadskalkyl
  • att innan överlåtelsen upplysa köparen om vem som äger förmedlingsobjektet
  • att medverka till att säljare och köpare träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen
  • att upprätta köpehandlingar och eventuella andra handlingar som behövs för överlåtelsen
  • att hjälpa parterna att slutföra affären genom att till exempel söka lagfart eller söka medlemskap i bostadsrättsföreningen
  • att delta vid tillträdet
  • att överlämna anbudsförteckningen och journalen till säljaren och köparen när uppdraget har slutförts

 

Vem har ansvar för förmedlingsuppdraget?

Mäklaren ansvarar personligen för ett förmedlingsuppdrag. Det är alltid den enskilda mäklare som åtar sig uppdraget – inte mäklarföretaget.

Kan mäklaren låta andra sköta förmedlingsuppdraget?

Mäklaren kan låta en assistent utföra begränsade delar av förmedlingsuppdraget – under förutsättning att dessa delar inte kräver mäklarens särskilda sakkunskap. Det ska alltid tydligt framgå att mäklaren ansvarar för uppdraget.

Om uppdragsgivaren har gått med på det kan mäklaren även låta en annan mäklare sköta delar av uppdraget. Men om den andra mäklaren ska överta ansvaret för uppdraget måste uppdragsgivaren och den nya mäklaren underteckna ett nytt uppdragsavtal.

Måste man sälja om man har anlitat en mäklare?

Det är alltid du som säljare som avgör om du ska sälja eller inte. Du är inte tvungen att sälja för att du har anlitat en mäklare.

Hur säger man upp ett uppdragsavtal?

Ett uppdragsavtal gäller normalt tills vidare, det vill säga tills någon av parterna säger upp avtalet. Uppsägningstiden ska framgå av avtalet.

Om du som uppdragsgivare säger upp avtalet är mäklaren skyldig att så snart som möjligt skicka en skriftlig bekräftelse om detta till dig. Om mäklaren har sagt upp uppdragsavtalet muntligt har du rätt att få en skriftlig underrättelse om uppsägningen så snart som möjligt.

Får man säga upp uppdragsavtalet under ensamrättstiden?

Det är normalt ett kontraktsbrott att säga upp uppdragsavtalet under ensamrättstiden. Då kan mäklaren ha rätt till skadestånd om du inte har godtagbara skäl för uppsägningen.

Att mäklaren har misskött förmedlingsuppdraget kan vara ett godtagbart skäl för uppdragsgivaren att säga upp uppdragsavtalet under ensamrättstiden.

En mäklare måste ha tungt vägande skäl för att få säga upp ett uppdragsavtal i förtid. Ett sådant skäl kan vara att du som uppdragsgivare medvetet har lämnat felaktiga uppgifter till mäklaren.

När har mäklaren rätt till provision?

Mäklaren kan ha rätt till provision eller annan ersättning om förmedlingsobjektet säljs. Detta kan också gälla om uppdragsavtalet har sagts upp av uppdragsgivaren eller av mäklaren själv. Även om det enbart finns ett muntligt avtal om förmedling kan mäklaren ha rätt till provision om ett objekt köps av någon som mäklaren har förmedlat kontakten till. Mäklarens ersättning kan bli mindre om mäklaren inte har uppfyllt sina skyldigheter i samband med förmedlingsuppdraget.

Text: Fastighetsmäklarinspektionens hemsida (www.fmi.se

Foto: Annika Torevi, reg. fastighetsmäklare på västkusten

Kustnara_artiklar_Bra for konsumenter att veta om (2)